Investissement immobilier : quand on a une GUL comme ça…

Investissement locatifL’investissement locatif, sans aléa locatif, sans risque d’impayé…est-ce que nous n’aurions pas trouvé la solution miracle pour garantir la rentabilité de son investissement immobilier locatif ? Une garantie universelle, sous contrôle de l’Etat, financée par … une taxe, universelle aussi, et forcément obligatoire.

L’idée est généreuse et pleine de bons sentiments : assurer 100% des propriétaires sur le risque d’impayé. De cette façon, le gouvernement espère que l’offre de logement augmentera, grâce au retour sur le marché des logements vacants (en considérant qu’ils le sont uniquement pour cette crainte de loyer impayé). Et si l’offre augmente, la loi du marché (offre et demande) imposera que les loyers baissent, et que l’accès au logement sera ainsi plus aisé.

Autre vertu escomptée, que les propriétaires soient moins exigeants en terme de sélection du locataire : pas de caution, moins de dépôt de garantie, moins de précaution quant à la capacité financière (taux d’effort pour les locataires).

Quels avantages pour les locataires :

–          Un accès plus facile au logement

–          Des procédures de conciliation, recouvrement et expulsion plus souples et plus sociales

Certains disent déjà que la GUL risque de déresponsabiliser les locataires, mais le risque d’abus est en réalité à la fois du coté des locataires et des propriétaires.

Les vertueux, précautionneux et responsables, paieront pour tous les autres !!

Au final le système (quel que soit le mode de gestion retenu) sera submergé, et les ressources ne suffiront plus.

Le coût de fonctionnement tel qu’il est envisagé aujourd’hui, prévoit un prélèvement obligatoire compris entre 1% et 2% (dans l’immédiat) des loyers sur l’ensemble des baux en cours, partagé entre locataire et propriétaire.

Ce chiffrage a été annoncé, alors que les contours de la GUL restent encore très flous, notamment sur certains sujets majeurs :

–          Modalités d’indemnisations sur impayés (étendue de la garantie, durée, franchise, etc.)

–          Modalité de l’éligibilité des dossiers : certains annoncent que pour être éligible, le taux d’effort ne devrait pas dépasser 50% des revenus du ménage.

50% de taux d’effort, sans garantie de type cautionnement par tierce personne ?! Rien de mieux pour déresponsabiliser  locataires et propriétaires imprudents et déraisonnables.

Une taxe obligatoire, qui viendra renchérir le montant de certains loyers (en contradiction avec le volet encadrement des loyers de la loi ALUR), et qui selon nombre de professionnels de  la gestion locative et de l’assurance, ne suffira pas pour couvrir les sinistres, mais aussi le coût de fonctionnement d’une administration déjà nommée « Agence de la garantie universelle des loyers ».

La mise en application de la GUL est envisagée pour début 2016.

Si le texte actuel de la loi ALUR est accepté, la GUL nécessitera encore de nombreuses précisions et ajustements.

Nous ne manquerons pas d’en reparler.

 

Gérald Branche.

Conseiller en investissement immobilier – cabinet ICF IMMO, filiale d’ICF cabinet de gestion de patrimoine à LYON

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