Le Prêt Relais : un outil à double tranchant…
Peut-on dire que le prêt relais soit réellement un outil à double tranchant ? Si l’on se réfère aux dernières statistiques publiées en matière de vente de logement dans l’ancien, il semblerait que la baisse des prix constatée soit en partie imputable au prêt relais, devant le manque de demande et l’urgence financière, beaucoup de propriétaires auront donc revus à la baisse leur prétention.
Cette explication est plausible, mais c’est sans un doute un raccourci bien vite pris que de lier aussi facilement le prêt relais et la baisse du marché. Reprenons donc le mécanisme de calcul le plus couru du prêt relais :
• Je souhaite acquérir un nouveau bien et mon budget tourne autour des 180 000 € plus les frais que je prends à ma charge
• J’ai encore un crédit de 20 000 € sur mon actuelle résidence qui devrait pouvoir se vendre autour des 80 000 €
Å la valeur nette de mon bien est de 60 000 € sur laquelle j’applique une décote de 30 % afin de limiter les risques inhérents aux marchés.
J’obtiens donc un prêt relais de 42 000 € et un prêt complémentaire pouvant aller jusqu’ 140 000 € afin de respecter mon budget.
Si je vends correctement mon bien je dégagerais une trésorerie supplémentaire ; si je le vends mal (baisse de 30 %) je respecterais mon budget.
Le prêt relais en lui-même est donc taillé pour résister à une baisse du marché immobilier.
Trois solutions sont alors à envisager si je me retrouve piégé :
– Soit j’ai dépassé mon budget
– Soit j’ai surévalué mon prix vente afin de viser plus haut
– Soit les deux A vous de choisir…
Cet exemple reprend un cas simple de calcul de prêt relais.
D’autres montages sont proposés par les banques avec rachat de la créance initiale et différé en capital ou différé total. Autant de solutions que de risques supplémentaires pour appréhender correctement sont projet immobilier au travers d’un prêt relais.
ICF