L’EFFET DE LEVIER DE L’ENDETTEMENT
Lorsque l’on souhaite optimiser son investissement immobilier, il peut être utile de recourir à l’emprunt. En effet, seul l’immobilier permet la constitution d’un patrimoine sans nécessairement avoir à injecter dans l’opération des liquidités. On peut en effet emprunter la totalité du montant de l’investissement (sous réserve de sa capacité d’endettement) et après étude du dossier par la banque.
En second lieu, dans une opération d’investissement immobilier à usage locatif, l’investisseur peut déduire de son revenu la totalité des intérêts d’emprunt, y compris les cotisations d’assurance de prêt. Cette déduction fiscale vient renforcer l’effet de levier de l’endettement permettant ainsi une économie fiscale qui vient alléger la trésorerie réelle de l’opération.
Selon la situation fiscale personnelle de l’investisseur, il faudra effectuer un crédit amortissable classique ou un prêt in fine. Ce dernier permet de payer des intérêts constants pendant la durée de l’emprunt et de ne rembourser le capital qu’à la fin de l’opération.
Au regard de l’IFI, le prêt in fine devra cependant n’être comptabilisé qu’à hauteur des annuités théoriques restant à courir jusqu’au terme du prêt. La mise en place d’un prêt in fine nécessitera la mobilisation d’épargne financière (Assurance vie, contrat de capitalisation, portefeuille titres) à proposer en garantie sous forme de nantissement et permettant le remboursement du crédit arrivé à son terme.
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